NOVA LEI DO INQUILINATO

LEI DO INQUILINATO
Alterações Promovidas Pela Lei nº 12.112/2009

Sumário

• 1. Introdução
  
• 2. Fiador
  
• 3. Demais Alterações
  
• 4. Vigência

1. INTRODUÇÃO

A Lei nº 12.112, de 09.12.2009, altera a Lei do Inquilinato nº 8.245/1991, aperfeiçoando regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

Assim, é impropriamente denominada “Nova Lei de Locação”. Na verdade, a Lei de Locação em vigor é a antiga, de nº 8.245/1991, com as alterações introduzidas pela Lei nº 12.112/2009, que passam a vigorar dia 25 de janeiro de 2010.

Neste termos, passa-se a promover a análise dos principais pontos que sofreram alteração na Lei do Inquilinato, com o enfoque nas alterações para o fiador e para o inquilino.

2. FIADOR

No caso de falecimento do locatário, separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, que antes tinha a obrigação de comunicar por escrito ao locador, que por sua vez podia exigir a substituição do fiador no prazo de 30 (trinta) dias, ou alteração da garantia (para caução ou seguro fiança locatícia).

Com a nova lei, o cônjuge ou companheiro terá que notificar por escrito, além do locador, também o fiador. Essa a diferença. Para que este, querendo, possa pedir a sua exoneração no prazo de 30 (trinta) dias do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias a contar do seu recebimento.

O fiador continua podendo exonerar-se da fiança, também, após o término do prazo contratual, salvo disposição em contrário, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

A partir da entrada em vigor da referida Legislação, o juiz dará liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, se não houver “apresentação de nova garantia, apta a manter a segurança inaugural do contrato”, desde que prestada caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.

Destaque-se que essa caução não precisa ser em dinheiro, pois muitos proprietários de imóveis não têm condições. É possível pedir uma certidão atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, e dá-lo em garantia. Isso evita que despenda a quantia em dinheiro.

Para o locador, a vantagem é indiscutivelmente maior. Antes da alteração introduzida por esta lei, a inércia do sucessor da locação, não providenciando a substituição da fiança no prazo, o obrigava a propor ação de rescisão contratual com rito ordinário. Essa ação é muito demorada, sendo que quando o inquilino desocupava o imóvel, o prejuízo do locador era enorme.

Deste modo, não é aceitável a crítica de que o sucessor do locatário fica prejudicado, porque 120 (cento e vinte) dias, 4 (quatro) meses, é prazo suficiente para que consiga outro fiador ou faça seguro fiança, que são as melhores formas de garantia locatícia.

3. DEMAIS ALTERAÇÕES

Uma das principais mudanças é que os inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação liminar do imóvel, se estiverem sem garantia locatícia. O mesmo prazo poderá ser utilizado para despejo, em 30 (trinta) dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado.

Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba 2 (dois) mandados judiciais, o que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar, em média, 14 (quatorze) meses. Com a mudança, o tempo médio para retomada do imóvel será reduzido bastante, para uma média de 4 (quatro) meses. Ao ler as alterações, alguns podem concluir que o proprietário é o maior beneficiado.

As mudanças são bastante equilibradas e estimulam o bom inquilino e o bom proprietário. Um dos grandes vilões da locação era a dificuldade de se encontrar um fiador. Com as novas regras, o locador não precisará mais ter contrato de fiança para garantir o seu imóvel, pois terá a possibilidade de despejar mais facilmente um inquilino mau pagador através de ação judicial. Isso vai dar maior segurança para aqueles proprietários que atualmente temem colocar imóveis para alugar.

A nova lei estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel e o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel. Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.

Estima-se que com as ações de despejo mais rápidas o valor do aluguel caia, assim como o valor dos seguros fianças.

4. VIGÊNCIA

A Lei em tela, tal seja a Lei nº 12.112/2009, foi publicada no Diário Oficial da União, com vetos, no dia 10.12.2009, cuja eficácia ocorrerá 45 (quarenta e cinco) dias após a publicação, ou seja, no dia 25.01.2010, vindo a atualizar as relações entre locadores e inquilinos, adequando o texto da lei ao novo Código Civil (Lei nº 10.406/02), às mudanças no Código de Processo Civil (Lei nº 5.869/1973) e à jurisprudência dos últimos 15 (quinze) anos.

Fundamentos Legais: Os citados no texto.

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL PARA ENQUADRADOS NO SIMPLES NACIONAL?

As ME e EPP optantes pelo SIMPLES NACIONAL ficam dispensadas, na forma do § 3º do art. 13 da Lei Complementar nº 123/2006, do pagamento das demais contribuições instituídas pela União.

“A base legal para a isenção está no parágrafo 4º do artigo 3º da Lei nº 9.317, de 1996, que criou o SIMPLES FEDERAL.”

A Portaria MTE nº 1.207/2008 também estabelece que, embora a Contribuição Sindical seja de recolhimento obrigatório, em alguns casos, como no caso das microempresas e empresas optantes pelo SIMPLES, a Contribuição Sindical não é devida.

Há o entendimento majoritário que tal dispensa compreende, também, a Contribuição Sindical Patronal (prevista no art. 149 da Constituição Federal/1988), pois a Lei Complementar nº 123 não restringe o alcance da expressão “demais contribuições instituídas pela União”.

Vários sindicatos insistem em um entendimento diferente, baseados em que esta dispensa não consta expressamente na Lei Complementar nº 123/2006 e exigem de seus associados a contribuição respectiva, apesar da determinação legal. Em suma, alegam que a dispensa não é objetiva, e que a lei não poderia atribuir dispensa genérica a um tributo.

Nota: O assunto é polêmico e recomenda-se que cada empresa analise a questão, decidindo recolher ou não a contribuição sindical conforme entendimento firmado pelo seu departamento jurídico.

Algumas decisões têm sido favoráveis aos sindicatos, considerando obrigatório o pagamento da contribuição pelas empresas enquadradas no Simples Nacional:

ACORDÃO - O TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DO PARANÁ JÁ SE POSICIONOU ACERCA DO TEMA PROFERINDO TRT-PR-19-08-2008 MICROEMPRESA - INSCRIÇÃO NO SIMPLES - CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL - NÃO HÁ DISPENSA DE PAGAMENTO - ILEGALIDADE DAS INSTRUÇÕES NORMATIVAS DA SRF - EXTRAPOLAÇÃO DO PODER NORMATIVO - A interpretação dada pela Secretaria da Receita Federal ao artigo 3º, § 4º, da Lei nº 9.317/1996 foi no sentido de englobar a contribuição sindical patronal no conceito de “demais contribuições instituídas pela União” com fins de dispensa de seu pagamento. Está equivocada tal interpretação realizada por intermédio de Instruções Normativas (IN SRF). A unificação de tributos prevista na Lei nº 9.317/1996 não alcançou a contribuição sindical patronal. A contribuição sindical, apesar de instituída pela União, tem destinação específica e vinculada de custear as atividades sindicais (artigo 589 c/c artigo 592 ambos da CLT). Ilegal qualquer interpretação ampliativa por parte da Secretaria da Receita Federal, realizada por intermédio de suas Instruções Normativas, com relação ao alcance da Lei nº 9.316/1996. O referido órgão extrapolou os limites da lei, extrapolou de seu poder normativo. Não lhe competia, sem autorização legal expressa, efetuar dispensa de pagamento de uma contribuição, que sequer tem como destinatário a União, mas as entidades sindicais. Não há como prevalecer o entendimento de que a contribuição sindical patronal já está embutida no SIMPLES. A contribuição sindical sequer está elencada no rol do artigo 3º, § 1º, da Lei nº 9.317/1996 ou do artigo 13 da Lei Complementar nº 123/2006. Logo, recurso financeiro algum decorrente do recolhimento do SIMPLES terá a destinação prevista nos artigos 589 e 592 da CLT. Assim, não se pode admitir o afastamento do pagamento da contribuição sindical, por interpretação do § 4º do artigo 3º da Lei nº 9.317/1996, já que isto inviabilizaria a organização da categoria econômica, haja vista ser esta contribuição a base maior da manutenção da estrutura sindical, que viabiliza a própria existência das entidades sindicais. TRT-PR-06276-2007-662-09-00-2-ACO-29199-2008 - 4ª TURMA - Relator: SÉRGIO MURILO RODRIGUES LEMOS - Publicado no DJPR em 19.08.2008.

JURISPRUDÊNCIA E DIVULGAÇÃO - É INCONSTITUCIONAL A INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 09/99 DA SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL - DOELETRÔNICO 16.06.2009. CONFORME DECISÃO DA DESEMBARGADORA BEATRIZ DE LIMA PEREIRA EM ACÓRDÃO UNÂNIME DA 1ª TURMA DO TRT DA 2ª REGIÃO: “Inconstitucional e ilegal a instrução normativa, da lavra do Secretário da Receita Federal que, a pretexto de regulamentar a lei, estabelece isenção tributária em favor das microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples. A regra do art. 179 da Constituição Federal deve ser interpretada em harmonia com os arts. 8º,149 e 150, § 6º, também da Constituição Federal, a fim de que não se malfira a garantia de autonomia sindical. Do mesmo modo, a norma jurídica que veicula isenção tributária deve obediência às normas legais insertas no Código Tributário Nacional, especialmente os arts. 111 e 176. Portanto, não havendo lei que explicitamente arrole, entre as hipóteses de dispensa tributária, a contribuição sindical prevista no art. 578 da CLT, ilegal e inconstitucional a Instrução Normativa nº 09/99 da Secretaria da Receita Federal. (Proc.nº 00195200700402007- Ac. nº 20090449589).

OBRIGATORIEDADE DE APRESENTAÇÃO DE DECLARAÇÕES COM ASSINATURA DIGITAL

É obrigatória a assinatura digital efetivada mediante utilização de certificado digital válido, para a apresentação, por todas as pessoas jurídicas, exceto as optantes pelo Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte (Simples Nacional), das declarações e dos demonstrativos a seguir relacionados:

a) Declarações de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTF) para fatos geradores ocorridos a partir de abril de 2010;

b) Demonstrativo de Apuração de Contribuições Sociais (Dacon) para fatos geradores ocorridos a partir de abril de 2010;

c) Declaração de Informações Econômico-Fiscais das Pessoas Jurídicas (DIPJ) para fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2009;

d) Declaração sobre a Utilização dos Recursos em Moeda Estrangeira Decorrentes do Recebimento de Exportações (Derex) para fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2009;

e) Declaração sobre a Opção de Tributação de Planos Previdenciários (Dprev) para fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2009;

f) Declaração de Dedução de Parcela da Contribuição de Intervenção no Domínio Econômico Incidente sobre a Importação e Comercialização de Combustíveis das Contribuições para o PIS/Pasep e Cofins (DCIDE-Combustível) para fatos geradores ocorridos a partir de junho de 2010;

g) Declaração Especial de Informações Fiscais relativa à Tributação das Bebidas (DIF Bebidas) para fatos geradores ocorridos a partir de maio de 2010;

h) Declaração Especial de Informações Fiscais relativa à Tributação de Cigarros (DIF Cigarros) para fatos geradores ocorridos a partir de maio de 2010;

i) Demonstrativo de Notas Fiscais (DNF) para fatos geradores ocorridos a partir de maio de 2010;

j) Declaração de Operações Imobiliárias (DOI) para fatos geradores ocorridos a partir de maio de 2010;

k) Declaração Especial de Informações relativas ao Controle do Papel Imune (DIF Papel Imune) para fatos geradores ocorridos a partir do 1º semestre de 2010;

l) Declaração/Prestação de Informações Econômico-Fiscais pelos fabricantes de produtos de higiene pessoal, cosméticos e perfumaria (DIPI-TIPI 33) para fatos geradores ocorridos a partir do bimestre maio e junho de 2010;

m) Escrituração Contábil Digital (ECD) para fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2009;

n) Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) para fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2010;

o) Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf) para fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2010;

p) Declaração de Benefícios Fiscais (DBF) para fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2010;

q) Declaração de Rendimentos Pagos a Consultores por Organismos Internacionais (Derc) para fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2010;

r) Demonstrativo do Crédito Presumido do IPI (DCP) para fatos geradores ocorridos a partir do trimestre abril a junho de 2010;

s) Declaração de Operações com Cartão de Crédito (Dcred) para fatos geradores ocorridos a partir do 1º semestre de 2010;

t) Declaração de Informações sobre Movimentação Financeira (Dimof) para fatos geradores ocorridos a partir do 1º semestre de 2010; e

u) Declaração de Transferência de Titularidade de Ações (DTTA) para fatos geradores ocorridos a partir do 1º semestre de 2010.

Ficam mantidas as regras de obrigatoriedade de entrega com certificado digital para as declarações e demonstrativos de fatos geradores anteriores aos acima relacionados.

3. PESSOAS JURÍDICAS E FÍSICAS - OUTORGA DE PODERES - PROCURAÇÃO ELETRÔNICA

As pessoas físicas ou jurídicas poderão outorgar poderes a pessoa física ou jurídica, por intermédio de procuração, para utilização, em nome do outorgante, mediante certificado digital, dos serviços disponíveis no Centro Virtual de Atendimento ao Contribuinte (e-CAC) da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB).

A procuração será emitida com prazo de validade de 5 (cinco) anos, salvo se for fixado prazo menor pelo outorgante.

É vedado o substabelecimento da procuração.

De acordo com a RFB não há necessidade de o outorgante possuir certificado digital para constituir a procuração.