LEI DO INQUILINATO
Alterações Promovidas Pela Lei nº 12.112/2009
Sumário
- 1. Introdução
- 2. Fiador
- 3. Demais Alterações
- 4. Vigência
1. INTRODUÇÃO
A Lei nº 12.112, de 09.12.2009, altera a Lei do Inquilinato nº 8.245/1991, aperfeiçoando regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.
Assim, é impropriamente denominada “Nova Lei de Locação”. Na verdade, a Lei de Locação em vigor é a antiga, de nº 8.245/1991, com as alterações introduzidas pela Lei nº 12.112/2009, que passam a vigorar dia 25 de janeiro de 2010.
Neste termos, passa-se a promover a análise dos principais pontos que sofreram alteração na Lei do Inquilinato, com o enfoque nas alterações para o fiador e para o inquilino.
2. FIADOR
No caso de falecimento do locatário, separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, que antes tinha a obrigação de comunicar por escrito ao locador, que por sua vez podia exigir a substituição do fiador no prazo de 30 (trinta) dias, ou alteração da garantia (para caução ou seguro fiança locatícia).
Com a nova lei, o cônjuge ou companheiro terá que notificar por escrito, além do locador, também o fiador. Essa a diferença. Para que este, querendo, possa pedir a sua exoneração no prazo de 30 (trinta) dias do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias a contar do seu recebimento.
O fiador continua podendo exonerar-se da fiança, também, após o término do prazo contratual, salvo disposição em contrário, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
A partir da entrada em vigor da referida Legislação, o juiz dará liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, se não houver “apresentação de nova garantia, apta a manter a segurança inaugural do contrato”, desde que prestada caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
Destaque-se que essa caução não precisa ser em dinheiro, pois muitos proprietários de imóveis não têm condições. É possível pedir uma certidão atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, e dá-lo em garantia. Isso evita que despenda a quantia em dinheiro.
Para o locador, a vantagem é indiscutivelmente maior. Antes da alteração introduzida por esta lei, a inércia do sucessor da locação, não providenciando a substituição da fiança no prazo, o obrigava a propor ação de rescisão contratual com rito ordinário. Essa ação é muito demorada, sendo que quando o inquilino desocupava o imóvel, o prejuízo do locador era enorme.
Deste modo, não é aceitável a crítica de que o sucessor do locatário fica prejudicado, porque 120 (cento e vinte) dias, 4 (quatro) meses, é prazo suficiente para que consiga outro fiador ou faça seguro fiança, que são as melhores formas de garantia locatícia.
3. DEMAIS ALTERAÇÕES
Uma das principais mudanças é que os inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação liminar do imóvel, se estiverem sem garantia locatícia. O mesmo prazo poderá ser utilizado para despejo, em 30 (trinta) dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado.
Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba 2 (dois) mandados judiciais, o que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar, em média, 14 (quatorze) meses. Com a mudança, o tempo médio para retomada do imóvel será reduzido bastante, para uma média de 4 (quatro) meses. Ao ler as alterações, alguns podem concluir que o proprietário é o maior beneficiado.
As mudanças são bastante equilibradas e estimulam o bom inquilino e o bom proprietário. Um dos grandes vilões da locação era a dificuldade de se encontrar um fiador. Com as novas regras, o locador não precisará mais ter contrato de fiança para garantir o seu imóvel, pois terá a possibilidade de despejar mais facilmente um inquilino mau pagador através de ação judicial. Isso vai dar maior segurança para aqueles proprietários que atualmente temem colocar imóveis para alugar.
A nova lei estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel e o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel. Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.
Estima-se que com as ações de despejo mais rápidas o valor do aluguel caia, assim como o valor dos seguros fianças.
4. VIGÊNCIA
A Lei em tela, tal seja a Lei nº 12.112/2009, foi publicada no Diário Oficial da União, com vetos, no dia 10.12.2009, cuja eficácia ocorrerá 45 (quarenta e cinco) dias após a publicação, ou seja, no dia 25.01.2010, vindo a atualizar as relações entre locadores e inquilinos, adequando o texto da lei ao novo Código Civil (Lei nº 10.406/02), às mudanças no Código de Processo Civil (Lei nº 5.869/1973) e à jurisprudência dos últimos 15 (quinze) anos.
Fundamentos Legais: Os citados no texto.
